¿Cómo se ejecuta una hipoteca en Perú?

Si dejaste de pagar un préstamo con garantía hipotecaria, o si eres el acreedor y no te pagan, es clave saber cómo funciona la ejecución de una hipoteca en el Perú. Hay un mito muy extendido: que el banco «se queda con la casa». No es así. El acreedor debe pedir al juez que remate el inmueble y cobrarse con lo que se obtenga. Te explicamos qué es la hipoteca, cómo se ejecuta paso a paso, qué plazos fija la ley y qué pasa si el remate no cubre la deuda.

Qué es la hipoteca

Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no quita la posesión al dueño, y le da al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien (Código Civil, art. 1097).

Requisitos para que la hipoteca sea válida (art. 1099):

• la debe constituir el propietario del inmueble o quien esté autorizado por ley;
• debe asegurar el cumplimiento de una obligación determinada o determinable;
• el gravamen debe ser de una cantidad determinada o determinable y debe inscribirse en el registro de la propiedad inmueble de la Sunarp.

Además, se constituye por escritura pública, salvo que la ley disponga otra cosa (art. 1098). La hipoteca cubre el capital, los intereses, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio (art. 1107). Y si el inmueble se vendió a otra persona, el acreedor puede ejecutarlo igual: es el derecho de persecución (arts. 1097 y 1117).

¿El banco se queda con la casa si no pago?

No. «Aunque no se cumpla la obligación, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario» (Código Civil, art. 1111). Lo que hace el acreedor es pedir al juez la ejecución de la garantía, que termina en un remate judicial. Hay regímenes especiales con reglas propias, como el título de crédito hipotecario negociable y la hipoteca inversa, que no tratamos aquí.

Cómo se ejecuta una hipoteca, paso a paso

1. Incumplimiento. El deudor no paga la obligación garantizada.
2. Demanda de ejecución de garantías. La presenta el acreedor ante el Juez Civil, que es siempre el competente en las ejecuciones con garantía constituida (Código Procesal Civil, art. 690-B). Debe adjuntar (art. 720):
   • el documento que contiene la garantía;
   • el estado de cuenta del saldo deudor;
   • si es un inmueble, una tasación comercial actualizada hecha por dos ingenieros o arquitectos colegiados, con firmas legalizadas, salvo que las partes hayan pactado el valor;
   • si el bien está registrado, el certificado de gravamen.
3. Mandato de ejecución. El juez ordena al deudor que pague la deuda dentro de 3 días, bajo apercibimiento de rematar el bien dado en garantía (art. 721).
4. Contradicción. El ejecutado puede oponerse dentro del mismo plazo de 3 días, no en 5. Solo puede alegar tres causales: inexigibilidad o iliquidez de la obligación, nulidad formal o falsedad del título, o extinción de la obligación. Solo se admiten como pruebas la declaración de parte, los documentos y la pericia (arts. 690-D, 721 y 722).
5. Remate. Si no se paga ni prospera la contradicción, el bien se remata. Desde la Ley 32297 (El Peruano, 11-04-2025), el remate se hace por REM@JU, el remate judicial electrónico (art. 731). El precio base es dos tercios de la tasación, y el ejecutado no puede ser postor (arts. 735-736).
6. Pago al acreedor y saldo deudor. Con lo obtenido se paga la deuda. Si el remate no alcanza, «se proseguirá la ejecución dentro del mismo o diferente proceso» por el saldo (art. 724).

Ninguna norma fija la duración total de una ejecución de hipoteca: depende del juzgado, de la contradicción y del remate.

El VI Pleno Casatorio Civil y el estado de cuenta

El VI Pleno Casatorio Civil (Casación 2402-2012-Lambayeque, publicada el 01-11-2014) exige que el estado de cuenta del saldo deudor sea detallado. También precisa que la hipoteca se ejecuta hasta el monto del gravamen y que lo que exceda se cobra como saldo deudor. Si te demandan, revisar ese estado de cuenta con un abogado es uno de los primeros pasos.

Qué puedes hacer si te notifican una ejecución

• Actúa rápido: el plazo para pagar o contradecir es de solo 3 días.
• Revisa el estado de cuenta y la tasación que presentó el acreedor.
• Verifica si encajas en alguna causal de contradicción (por ejemplo, si la deuda ya se pagó o el título tiene un defecto formal).
• Recuerda que la deuda no se borra con el remate si lo obtenido no la cubre (art. 724).

La hipoteca y la familia

La ejecución de hipotecas es un tema civil y bancario, no de familia. Pero se cruza con la familia en dos situaciones frecuentes:

• Casa de la sociedad conyugal: para hipotecar un bien social se necesita la intervención de los dos cónyuges, salvo poder especial (Código Civil, art. 315). Con separación de patrimonios, en cambio, cada cónyuge dispone de sus propios bienes (art. 327). Lo explicamos en los regímenes patrimoniales del matrimonio y en nuestra asesoría en separación de bienes.
• Violencia familiar: entre las medidas de protección, el juez puede prohibir al presunto agresor hipotecar o disponer de los bienes comunes de la pareja (Ley 30364, art. 22 inc. 7).

¿Y si ya pagaste? Cuándo se acaba la hipoteca

Según el art. 1122 del Código Civil, la hipoteca se acaba por:

1. la extinción de la obligación que garantiza;
2. la anulación, rescisión o resolución de esa obligación;
3. la renuncia escrita del acreedor;
4. la destrucción total del inmueble;
5. la consolidación (cuando acreedor y propietario pasan a ser la misma persona).

Para que la hipoteca deje de figurar en Registros Públicos hay que inscribir su levantamiento o cancelación. Pide a tu acreedor el documento de cancelación y consulta en la notaría y en la Sunarp los requisitos vigentes. La versión anterior de esta guía daba un plazo de inscripción de «7 días hábiles» y estadísticas de hipotecas de 2017 y 2018; los retiramos porque no pudimos verificarlos para 2026.

Errores frecuentes

• «La hipoteca permite al banco tomar la propiedad». Falso: el pacto que lo permita es nulo (art. 1111). El bien se remata judicialmente.
• «Tengo 5 días para oponerme». Falso: son 3 días (arts. 721-722 del CPC).
• «Si el remate no cubre la deuda, la deuda se extingue». Falso: se sigue cobrando el saldo (art. 724 del CPC).

Si la hipoteca afecta a la casa familiar, a un bien de la sociedad conyugal o a un inmueble heredado (ver herencias), escríbenos y revisamos la parte de familia de tu caso. Para defenderte en la ejecución misma, te recomendamos un abogado especialista en derecho civil y bancario. También puede interesarte nuestra guía sobre el desalojo en el Perú.

Esta guía es informativa y se basa en las normas vigentes a la fecha de su actualización. Cada caso es distinto: para decidir qué hacer, consulta con un abogado. Ver el servicio de abogado de familia online.