Desalojo en el Perú: ¿qué es lo que debo de saber?

Los casos de desalojo en el Perú son frecuentes, muchas veces por contratos mal hechos, cláusulas que faltan o pagos que no se documentan. Una de las dudas más comunes es qué vía legal existe para recuperar un inmueble y por qué la etapa del lanzamiento (la salida efectiva del ocupante) puede demorar. Aquí te explicamos las vías que hay, qué exige cada una y qué plazos fija la ley, con las normas vigentes a octubre de 2026.

¿Qué es el desalojo?

El desalojo es el proceso para que quien ocupa un inmueble lo devuelva a quien tiene derecho a recibirlo. Se usa, por ejemplo, contra un inquilino que no paga la renta, contra un inquilino cuyo contrato venció y al que ya se le pidió la devolución, o contra un ocupante precario. La ley define la posesión precaria como «la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido» (Código Civil, art. 911).

El desalojo judicial común se tramita como proceso sumarísimo (Código Procesal Civil, arts. 546 inc. 4 y 585). Además existen dos vías más rápidas que dependen de cómo se firmó el contrato de alquiler: el desalojo con intervención notarial y el desalojo con cláusula de allanamiento a futuro.

¿Qué opciones legales de desalojo existen en el Perú?

El propietario no elige libremente la vía: depende de si el ocupante es o no inquilino y, si lo es, del tipo de contrato que firmaron.

Ninguna norma fija la duración total de un desalojo: solo los plazos de cada etapa. Desconfía de quien te prometa «desalojo en 15 días garantizado».

Desalojo por vía notarial (Ley 30933)

La Ley 30933 se publicó en El Peruano el 24 de abril de 2019 y rige desde el día siguiente. Según su ficha técnica en el Congreso, no requiere reglamento. Su única modificación encontrada es el D.U. 013-2020, que incluyó el arrendamiento financiero (leasing).

Requisitos (arts. 4 y 5):

• El contrato debe constar en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) o en escritura pública. Con escritura pública puede ser para vivienda, comercio, industria u otros fines.
• El inmueble debe estar individualizado de forma que no haya duda.
• El contrato debe tener tres cláusulas: allanamiento a futuro, sometimiento expreso a la Ley 30933 y el número, tipo y moneda de la cuenta donde se paga la renta.

La versión anterior de esta guía decía que el bien debía estar «inscrito en Registros Públicos». No encontramos esa exigencia en la ley: lo que pide es el FUA o la escritura pública, el inmueble individualizado y las tres cláusulas.

Causales (arts. 6 y 7): solo dos, el vencimiento del plazo del contrato o la falta de pago de la renta según lo pactado. Antes de iniciar, se envía una carta notarial.

Trámite (arts. 8 y 9):

1. El propietario acude al notario con el contrato y la carta notarial.
2. El notario notifica al inquilino, que tiene 5 días hábiles para acreditar que no está incurso en la causal.
3. Si la causal se configura, el notario extiende un acta que es título ejecutivo especial y envía el expediente al Juez de Paz Letrado. El notario no saca al inquilino: solo constata.
4. El Juez de Paz Letrado ordena el lanzamiento en 3 días hábiles. La solicitud lleva firma de abogado y tasa; la resolución se puede impugnar, pero sin efecto suspensivo.
5. La Policía Nacional debe prestar apoyo en 2 días hábiles.

La ley no fija plazo para el acta notarial ni para todo el trámite.

Desalojo judicial con cláusula de allanamiento a futuro (Ley 30201)

La Ley 30201 (El Peruano, 28-05-2014) modificó el art. 594 del Código Procesal Civil. Para usar esta vía, el contrato debe tener las firmas legalizadas ante notario (o ante juez de paz donde no haya notario) y una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario. No exige escritura pública.

Si el contrato venció o el inquilino no pagó, el juez lo notifica para que en 6 días acredite que el contrato sigue vigente o que pagó. Si no lo acredita, el juez «ordena el lanzamiento en quince días hábiles». Esos 15 días corren desde la orden de lanzamiento, no desde la demanda. El Poder Judicial aprobó en 2026 la versión 002 del protocolo de este desalojo (R.A. 000103-2026-CE-PJ, El Peruano, 18-04-2026).

Desalojo judicial común

Si el contrato no tiene ninguna de esas cláusulas, o si el ocupante no es inquilino, se usa el proceso sumarísimo de desalojo:

• Competencia: si la renta mensual supera 50 Unidades de Referencia Procesal (URP), o si no hay renta (por ejemplo, contra un precario), es competente el Juez Civil; hasta 50 URP, el Juez de Paz Letrado (Código Procesal Civil, art. 547). El valor de la URP se actualiza cada año.
• Falta de pago: el contrato se puede resolver si el arrendatario no pagó la renta del mes anterior y vence otro mes y además quince días (Código Civil, art. 1697 inc. 1).
• Contrato vencido: si el inquilino sigue en el inmueble, el arrendamiento continúa hasta que el arrendador pida la devolución (art. 1700). El solo vencimiento no lo convierte en precario; sí el requerimiento de devolución del art. 1704 (IV Pleno Casatorio Civil, regla 5.2).
• Precario: el IV Pleno Casatorio Civil (2013) fija las reglas de este desalojo; el IX Pleno (2017) permite que el juez declare en la sentencia la invalidez absoluta y evidente del título del ocupante.

Arrendamiento para vivienda (D. Leg. 1177)

Es un régimen especial y voluntario para alquileres de vivienda. Usa formularios (FUA y otros) que tienen mérito ejecutivo si se firman ante notario y se inscriben en su registro. El desalojo se tramita en un proceso único ante el Juez de Paz Letrado, y una de sus causales es la falta de pago de 2 meses consecutivos.

Conciliación y arbitraje

Arrendador e inquilino pueden llegar a un acuerdo en una conciliación extrajudicial. El acta con acuerdo conciliatorio es título ejecutivo (Ley 26872, art. 18): si no se cumple, se ejecuta ante el juez. La versión anterior decía que tiene «validez de sentencia»; lo correcto es «título ejecutivo». Si tu contrato tiene una cláusula arbitral, consulta a un abogado si el conflicto debe ir a arbitraje: no lo desarrollamos en esta guía.

Lo que no debes hacer

No cambies la chapa ni saques las cosas del ocupante por tu cuenta. La defensa posesoria extrajudicial solo procede dentro de los 15 días de conocida la desposesión, y nunca contra el propietario, salvo que haya operado la prescripción (Código Civil, art. 920). Fuera de esos casos, el camino es el notarial o el judicial.

Errores frecuentes

• «El notario saca al inquilino». Falso: el notario constata y el lanzamiento lo ordena el Juez de Paz Letrado, con apoyo de la Policía (Ley 30933, arts. 8-9).
• «Basta un contrato con firmas legalizadas para el desalojo notarial». Falso: hace falta FUA o escritura pública y las tres cláusulas (arts. 4-5). Las firmas legalizadas sirven para la vía del art. 594 del Código Procesal Civil.
• «La Ley 30933 tiene un reglamento, el D.S. 007-2019-JUS». Según el Congreso no requiere reglamento, y no encontramos ese decreto.
• «Desalojo en 15 días garantizado». Falso: los 15 días hábiles del art. 594 corren desde la orden de lanzamiento.

Desalojo y familia: cuándo te podemos ayudar

ILCJ Abogados es un estudio de derecho de familia. El desalojo entre propietario e inquilino es un tema civil; te recomendamos consultarlo con un abogado especialista en contratos y procesos civiles. Pero a veces el desalojo nace de un conflicto familiar: la expareja que sigue en la casa, o el hermano que ocupa el inmueble heredado. Para esos casos lee qué hacer si tu ex vive en tu casa con una nueva pareja y qué hacer si un hermano no quiere repartir la herencia, o escríbenos para revisar si tu caso es de familia.

Otra confusión frecuente: si temes perder tu casa por una deuda con garantía hipotecaria, eso no es un desalojo, sino una ejecución de garantía con remate judicial. Lo explicamos en cómo se ejecuta una hipoteca en el Perú.

Esta guía es informativa y se basa en las normas vigentes a la fecha de su actualización. Cada caso es distinto: para decidir qué hacer, consulta con un abogado. Ver el servicio de abogado de familia online.